L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà, o di un diritto reale di godimento, a titolo originario che si verifica quando il soggetto che intende avvalersene riesca a dimostrare il possesso, o l’esercizio di un altro diritto, su un bene, mobile o immobile, protratto nel tempo in modo continuo, pacifico e pubblico.
Affinché un soggetto si possa giovare di tale istituto e dei favorevoli effetti derivanti da una sentenza dichiarativa di usucapione è necessaria la coesistenza di determinati elementi, quali:
- il possesso della cosa;
- il trascorrere di un determinato periodo di tempo.
Evidenziati gli elementi fondanti l’istituto in parola, disciplinato all’art. 1158 e ss. c.c., occorre esplicitare cosa si intende per “possesso” e “periodo di tempo”, utili ai fini della declaratoria di usucapione di un determinato bene.
Il possesso deve essere:
- pacifico e pubblico, cioè non violento o clandestino;
- continuo ed ininterrotto, cioè esercitato con regolarità e non in modo occasionale.
Il tempo per cui si deve protrarre il possesso della cosa, varia in base:
- alla categoria del bene;
- alla situazione soggettiva del possessore (buona o mala fede);
- all’esistenza o meno di un titolo idoneo;
- all’esistenza o meno della trascrizione (mezzo di pubblicità dei beni immobili e mobili registrati).
Il Legislatore ha, inoltre, previsto i seguenti periodi temporali utili ai fini dell’usucapione:
- 20 anni per gli immobili il cui possesso sia stato acquistato in malafede;
- 20 anni per gli altri diritti di godimento sopra un immobile (usufrutto, uso, abitazione, servitù, ecc.);
- 20 anni di possesso continuato per i beni mobili;
- 10 anni se si è acquistato in buona fede, e in base a un atto pubblico registrato, da un soggetto che, tuttavia, non era il vero proprietario del bene;
- 10 anni di possesso continuato per i beni mobili, relativamente alla proprietà o altri diritti reali acquisiti in buona fede da chi non ne è il proprietario, in presenza o meno di un atto di proprietà;
- 10 anni di possesso continuato per i beni mobili iscritti nei pubblici registri (automobili, imbarcazioni, ecc.);
- 3 anni dalla trascrizione per i beni mobili iscritti nei pubblici registri acquistati in buona fede da chi non ne è proprietario.
Fatto questo rapido riassunto in ordine alla disciplina sostanziale dell’usucapione, ora ci si soffermerà sull’onere probatorio incombente sulla persona che, adito il Giudice competente, intende ottenere una sentenza dichiarativa di usucapione.
La giurisprudenza sia di merito che di legittimità è unanime nel ritenere indispensabile, per potersi pronunciare a favore dell’intervenuta usucapione, la sussistenza di una prova certa circa l’inizio del possesso, non essendo possibile far riferimento ad un periodo non specificatamente determinato o alla semplice affermazione di possedere quel bene da tempo immemore.
Ad ogni modo nelle cause vertenti su detta materia la prova principe è quella per testimoni, i quali saranno chiamati a confermare date, circostanze e qualsiasi altro elemento utile a comprovare il possesso, nei modi, nelle forme e nei tempi visti sopra, di quel determinato bene da parte del soggetto interessato.
Rilevanza non secondaria assumono anche le prove documentali, quali ricevute di pagamento di tributi, fatture relative a lavori effettuati sul bene, ecc.
In linea generale il Tribunale competente a conoscere della controversia è quello del luogo in cui si trova la cosa oggetto della domanda di usucapione.
È bene precisare che la materia de qua rientra tra quelle per cui il procedimento di mediazione è obbligatorio, ex art. 5 del D. L.vo 4 marzo 2010, n. 28. Pertanto, prima di rivolgersi al Tribunale, il possessore deve presentare una istanza di mediazione civile ad un organismo di mediazione accreditato al Ministero di Giustizia.
Così, la parte, che ritiene di avere maturato il diritto di usucapire un bene, con l’assistenza di un avvocato deve presentare una istanza di mediazione avente ad oggetto il riconoscimento del proprio diritto, l’indicazione delle parti da chiamare e del bene da usucapire. L’organismo, poi, provvederà a convocare le parti indicate nell’istanza e a fissare la data dell’incontro. Avv. Francesco Sanna, Civilista e Tributarista
Il giorno stabilito, davanti il mediatore designato, le parti potranno raggiungere un accordo o meno.
Per poter raggiungere un accordo valido ed efficace è necessario che al procedimento di mediazione partecipino tutti coloro che risultano proprietari del bene e che, in caso di esito negativo della mediazione, saranno convenuti nel procedimento che, se del caso, verrà incardinato davanti al Tribunale.
Problematica frequente in tali processi è quella dipendente dal fatto che spesse volte si verifica che dalla documentazione risultino proprietari del bene da usucapire svariati soggetti, alcuni dei quali oramai deceduti, di difficile reperimento e identificazione – ad esempio gli eredi di cui non si conoscono i dati anagrafici, gli indirizzi, ecc. – così da rendere particolarmente gravosa la necessaria e indispensabile notifica dell’atto introduttivo del procedimento giudiziario a tutti i convenuti.
In presenza di determinate condizioni che rendono estremamente problematico – a causa dell’elevato numero dei destinatari o per la difficoltà di identificarli tutti – procedere alla notifica di un atto giudiziario nelle forme tradizionali, il nostro ordinamento dà la possibilità di ricorrere al peculiare e residuale istituto della notifica per pubblici proclami, ex art. 150 c.p.c.
Con tale strumento notificatorio, previa autorizzazione del Presidente del Tribunale, il soggetto interessato ovvia all’estrema difficoltà o impossibilità di rintracciare ogni singolo convenuto; così potendo in breve tempo ottenere una pronuncia favorevole che lo dichiari proprietario a titolo originario (o titolare di altro diritto reale di godimento) di un certo bene e per l’effetto poterne disporre liberamente.